מיסוי מקרקעין בישראל: מס רכישה ומס שבח

כל עסקת מקרקעין בישראל עוברת דרך משרדי מיסוי מקרקעין, ומעמידה שני מסים נפרדים: האחד על הקונה, השני על המוכר. הבלבול ביניהם עולה כסף.

מס רכישה

מס רכישה חל על הקונה. הוא מחושב לפי מדרגות מתקדמות על מחיר הרכישה, לפי מדרגות המתעדכנות מדי שנה.

שיעור המס תלוי בעיקר במצבך:

• רכישת דירה יחידה נהנית ממדרגה ראשונה פטורה ולאחריה משיעורים מופחתים;
• רכישת דירה נוספת חייבת מהשקל הראשון, בשיעורים גבוהים משמעותית;
• עולים חדשים עשויים ליהנות ממדרגות ייעודיות, בכפוף לתנאי מועד ולשימוש בנכס;
• מצבים מסוימים — נכות, משפחות שכולות — מזכים במדרגות מופחתות.

מס שבח

מס שבח חל על הרווח שמימש המוכר, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בתוספת ההוצאות המותרות בניכוי.

מה מותר בניכוי

• הוצאות הרכישה: מס רכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך;
• עבודות השבחה, כנגד אסמכתאות;
• הוצאות ריבית על משכנתה, בתנאים מסוימים;
• הוצאות המכירה.

מכאן כלל פשוט: שמור את כל חשבוניות השיפוץ, גם עשר שנים לפני המכירה. תיק אסמכתאות מסודר מקטין ישירות את המס.

פטורים

מכירת דירה יחידה עשויה, בכפוף לתנאי תקופת החזקה ולהיעדר נכסים נוספים, ליהנות מפטור. התנאים הוקשחו לאורך הרפורמות: פטור שקיבל קרוב משפחה לפני כמה שנים אינו בהכרח ישים למצבך.

תושבי חוץ

החזקת נכס בישראל בלי להיות תושב ישראל לצורכי מס מעוררת שלוש שאלות נפרדות: מיסוי דמי השכירות, הטיפול ברווח ההון במכירה, והשילוב עם המיסוי במדינת התושבות מכוח אמנת המס הרלוונטית.

גם מסלולי מיסוי ההכנסה משכר דירה שונים זה מזה — מסלול רגיל או מסלול מחזור מופחת. הבחירה נעשית לשנה ושווה חישוב.

מועדים שאסור לפספס

הדיווח לרשות המסים חייב להתבצע בתוך פרק זמן קצר לאחר חתימת החוזה, אחרת נצברים קנסות. לכן יש לתכנן את לוח הזמנים של העסקה לפני החתימה, לא אחריה.