Mas Nechassim : comprendre la fiscalité immobilière en Israël

Toute opération immobilière en Israël passe par le bureau du Mas Shevah, et met en jeu deux impôts distincts, l’un à la charge de l’acheteur, l’autre du vendeur. Les confondre coûte cher.

Mas Rechicha : l’impôt d’acquisition

Le Mas Rechicha est dû par l’acheteur. Il est calculé par tranches progressives sur le prix d’acquisition, selon un barème révisé chaque année.

Le taux applicable dépend surtout de votre situation :

• l’acquisition d’un logement unique bénéficie d’une première tranche exonérée, puis de taux réduits ;
• l’acquisition d’un logement supplémentaire est taxée dès le premier shekel, à des taux nettement plus élevés ;
• les nouveaux immigrants peuvent bénéficier d’un barème spécifique, sous conditions de délai et d’usage du bien ;
• certaines situations — invalidité, familles endeuillées — ouvrent droit à des barèmes réduits.

Mas Shevah : l’impôt sur la plus-value

Le Mas Shevah frappe la plus-value réalisée par le vendeur, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, majoré des dépenses admises en déduction.

Ce qui vient en déduction

• les frais d’acquisition : Mas Rechicha payé, honoraires d’avocat, commission d’agence ;
• les travaux d’amélioration, sur justificatifs ;
• les intérêts d’emprunt, dans certaines limites ;
• les frais de vente.

D’où une règle simple : conservez toutes vos factures de travaux, même dix ans avant la vente. Un dossier de justificatifs bien tenu réduit directement l’impôt dû.

Les exonérations

La vente d’un logement unique peut, sous conditions de durée de détention et d’absence d’autres biens, bénéficier d’une exonération. Les conditions ont été resserrées au fil des réformes : une exonération acquise par un proche il y a quelques années n’est pas nécessairement transposable à votre situation.

Le cas des résidents étrangers

Détenir un bien en Israël sans y être résident fiscal soulève trois questions distinctes : l’imposition des loyers perçus, le traitement de la plus-value à la revente, et l’articulation avec la fiscalité de votre pays de résidence via la convention fiscale applicable.

Les régimes d’imposition des revenus locatifs diffèrent aussi selon l’option retenue — régime au réel ou régime forfaitaire sur le montant brut. Le choix se fait pour l’année et mérite d’être chiffré.

Les délais à ne pas manquer

La déclaration auprès de l’administration doit intervenir dans un délai court après la signature du compromis, faute de quoi des pénalités s’appliquent. Le calendrier de l’opération doit donc être calé avant, et non après la signature.