מס שבח במכירת דירה: פטור, חישוב ומועדים

מס שבח הוא המס שמשלם המוכר על הרווח ממכירת זכות במקרקעין. מי שמוכר דירה יחידה שהייתה בבעלותו 18 חודשים לפחות עשוי להיות פטור עד שווי של 5,008,000 ₪. אם אין פטור, המס הוא בדרך כלל 25% מהשבח הריאלי נטו. בכל מקרה יש להגיש הצהרה תוך 30 יום מהעסקה, גם כשמבקשים פטור, ולשלם את המס, אם יש, תוך 60 יום.

מי משלם מס שבח?

המוכר. המס מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה צמוד למדד המחירים לצרכן, בניכוי הוצאות מוכרות. ברכישה חל מס אחר, מס רכישה, שמשלם הקונה. ראו את המדריך שלנו על מיסוי מקרקעין בישראל.

שימו לב לחזקת התא המשפחתי: המוכר, בן או בת הזוג (כולל ידועים בציבור) והילדים עד גיל 18 נחשבים לישות אחת. דירה הרשומה על שם בן הזוג או ילד קטין נחשבת כדירה שלכם. אפשר לסתור את החזקה בהסכם יחסי ממון שמיושם בפועל.

פטור במכירת דירה יחידה

אפשר למכור בלי מס שבח אם מתקיימים כל התנאים:

• הדירה היא דירת מגורים מזכה: בנייתה הושלמה, היא בבעלות פרטית ולא של חברה, ויותר ממחצית שטחה שימש למגורים ב־4 השנים שלפני המכירה או ב־80% מתקופת השבח;
• הדירה בבעלותכם 18 חודשים לפחות (מקבלת טופס 4 ברכישה על הנייר, ומחתימת החוזה בדירה גמורה);
• ביום המכירה אין בבעלותכם יותר מדירה אחת.

הפטור ניתן עד 5,008,000 ₪ (לשנים 2024–2027), והחלק מהשווי שמעל התקרה חייב במס.

כשיש דירה נוספת

גם אז ייתכן פטור, למשל:

• חלקכם בדירה הנוספת אינו עולה על שליש;
• הדירה הנוספת התקבלה בירושה וחלקכם בה אינו עולה על מחצית;
• קניתם דירה חלופית ומוכרים את הקודמת בזמן: 24 חודשים ככלל, ו־18 חודשים לרכישה בין 01.06.2023 ל־31.05.2025. בעקבות המלחמה מול איראן התקופות הוארכו: מי שרכשו בין 28.08.2024 ל־31.05.2025 מוכרים עד 31.08.2026, ומי שרכשו בין 01.06.2025 ל־30.05.2026 מוכרים תוך 27 חודשים.

דירה שהתקבלה בירושה

דירה שהתקבלה בירושה מבן זוג, מהורה או מסבא וסבתא אפשר למכור בפטור, בלי קשר למספר הדירות של היורש, אם למוריש הייתה רק הדירה הזו והוא עצמו היה פטור במכירתה. גם כאן התקרה היא 5,008,000 ₪.

תושבי חוץ

תושב חוץ שמוכר דירת מגורים מזכה בישראל זכאי לפטור אם אין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו, ומצרף אישור מרשויות המס של אותה מדינה. איך קובעים תושבות? ראו את המדריך על תושבות לצורכי מס בישראל.

איך מחשבים את המס

כשאין פטור, שיעור המס הוא בדרך כלל 25% מהשבח הריאלי נטו. בדירת מגורים שנרכשה לפני 2014 השבח מחולק באופן ליניארי על פני תקופת הבעלות, ורק החלק שמשנת 2014 ואילך חייב במס.

דוגמה מאתר כל זכות: רכישה ב־2,000,000 ₪ ב־2015, מכירה ב־2,500,000 ₪ ב־2020, עליית מדד של 5%. מחיר רכישה מתואם: 2,100,000 ₪, שבח ריאלי: 400,000 ₪. הוצאות מוכרות מתואמות: 202,000 ₪. שבח נטו: 198,000 ₪, מס של 25%: 49,500 ₪.

הוצאות שמקטינות את המס

• הוצאות השבחה (שיפוצים), לפי קבלות;
• שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך;
• דמי תיווך ברכישה ובמכירה, עד 2% מהתמורה;
• מס רכישה ואגרות ששולמו ברכישה;
• ריבית ריאלית על הלוואה לרכישה או להשבחה (למשל משכנתא);
• היטל השבחה.

אי אפשר לנכות הוצאות שוטפות (מים, ארנונה) או הוצאות שכבר הוכרו במס הכנסה. אם הדירה הושכרה במסלול הפטור על הכנסה משכירות, חלק מההוצאות לא יוכרו ויתווסף לחישוב פחת.

מועדים והליכים

• 30 יום מהעסקה: הצהרה מקוונת (באמצעות עורך הדין, במערכת שבח.נט), עם בקשת הפטור, חוזה המכירה ונסח טאבו;
• 60 יום מחתימת החוזה: תשלום מס השבח לפי השומה העצמית;
• אם שומת המנהל גבוהה יותר, משלמים את ההפרש תוך 30 יום מקבלת ההודעה;
• כשאין פטור, הקונה משלם בדרך כלל מקדמה על חשבון המס (7.5% מהתמורה אם המוכר רכש אחרי 07.11.2001, ו־15% אם לפני), והעודף מוחזר למוכר.

איחור בהצהרה או בתשלום גורר קנסות, ריבית והפרשי הצמדה. שירות הדוחות השנתיים שלנו עוזר להכין את המספרים ואת האסמכתאות יחד עם עורך הדין שלכם.

רשימת בדיקה לפני המכירה

• בדקתם כמה דירות יש לתא המשפחתי (כולל בן הזוג והילדים הקטינים) ביום המכירה.
• וידאתם שהדירה בבעלותכם 18 חודשים לפחות.
• השוויתם את מחיר המכירה לתקרה של 5,008,000 ₪.
• אספתם חוזה רכישה, קבלות שיפוץ, שכר טרחה ודמי תיווך.
• תושבי חוץ: ביקשתם מראש אישור מרשויות המס במדינת התושבות.
• קבעתם לוח זמנים: הצהרה תוך 30 יום, תשלום תוך 60 יום.

מונחים כמו דירת מגורים מזכה ונסח טאבו מוסברים במילון המונחים שלנו בצרפתית ובעברית. המשרד מחשב את המס לפני החתימה ומרכז את המסמכים. אנחנו מקבלים בנתניה או בשיחת וידאו: לקביעת פגישה.