Mas shevach : vendre son appartement en Israël

Le mas shevach (מס שבח) est l’impôt sur la plus-value que paie le vendeur d’un bien immobilier en Israël. Si vous vendez votre appartement unique, détenu depuis au moins 18 mois, vous pouvez être exonéré jusqu’à un prix de 5 008 000 ₪. Sinon, l’impôt est en principe de 25 % de la plus-value réelle nette. Dans tous les cas, la vente doit être déclarée dans les 30 jours, même si vous demandez l’exonération, et l’impôt éventuel se paie dans les 60 jours.

Qui paie le mas shevach ?

C’est le vendeur. L’impôt porte sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat indexé sur l’indice des prix à la consommation, après déduction des frais admis. À l’achat, c’est un autre impôt, le mas rechisha, payé par l’acquéreur : voir notre guide de la fiscalité immobilière en Israël.

Attention à la présomption de cellule familiale : le vendeur, son conjoint (y compris en union libre) et ses enfants de moins de 18 ans sont traités comme une seule personne. Un appartement au nom de votre conjoint ou d’un enfant mineur compte donc comme le vôtre. Cette présomption peut être écartée par un contrat de séparation des biens appliqué dans les faits.

L’exonération de l’appartement unique

Vous pouvez vendre sans mas shevach si toutes ces conditions sont réunies :

• le bien est un appartement d’habitation qualifiant (dira mezaka) : construction achevée, détenu par un particulier et non par une société, et plus de la moitié de sa surface a servi à l’habitation pendant les 4 ans avant la vente ou pendant 80 % de la période de détention ;
• vous le détenez depuis au moins 18 mois (comptés depuis le formulaire 4 pour un achat sur plan, depuis la signature sinon) ;
• au jour de la vente, vous ne possédez pas plus d’un appartement.

L’exonération est plafonnée à 5 008 000 ₪ (montant fixé pour 2024 à 2027) : la part du prix qui dépasse ce plafond est imposée.

Si vous avez un deuxième appartement

L’exonération reste possible dans certains cas, notamment :

• votre part dans l’autre appartement ne dépasse pas un tiers ;
• l’autre appartement vient d’un héritage et votre part n’excède pas la moitié ;
• vous avez acheté un appartement de remplacement et vendez l’ancien dans le délai : 24 mois en règle générale, 18 mois pour un achat entre le 01/06/2023 et le 31/05/2025. Ces délais ont été allongés après la guerre avec l’Iran : vente avant le 31/08/2026 pour un achat entre le 28/08/2024 et le 31/05/2025, et 27 mois pour un achat entre le 01/06/2025 et le 30/05/2026.

Appartement reçu en héritage

Un appartement hérité de son conjoint, d’un parent ou d’un grand-parent peut être vendu en exonération, quel que soit le nombre de biens de l’héritier, si le défunt ne possédait que cet appartement et aurait lui-même été exonéré. Le même plafond de 5 008 000 ₪ s’applique.

Vous vivez à l’étranger

Un non-résident qui vend un appartement qualifiant en Israël peut obtenir l’exonération s’il ne possède pas d’appartement d’habitation dans son pays de résidence. Il joint une attestation de l’administration fiscale de ce pays. Votre statut se détermine selon les règles de notre guide sur la résidence fiscale en Israël.

Comment se calcule l’impôt

Si la vente n’est pas exonérée, le taux est en principe de 25 % de la plus-value réelle nette. Pour un appartement d’habitation acheté avant 2014, la plus-value est répartie de façon linéaire sur la durée de détention, et seule la part courant depuis 2014 est imposée.

Exemple tiré de Kol Zchout : achat 2 000 000 ₪ en 2015, vente 2 500 000 ₪ en 2020, indice +5 %. Prix d’achat indexé : 2 100 000 ₪, plus-value réelle : 400 000 ₪. Frais déductibles indexés : 202 000 ₪. Plus-value nette : 198 000 ₪, impôt à 25 % : 49 500 ₪.

Les frais qui réduisent l’impôt

• les travaux d’amélioration (rénovation), sur factures ;
• les honoraires d’avocat, d’expert immobilier (shamaï) et de géomètre ;
• la commission d’agence à l’achat et à la vente, dans la limite de 2 % du prix ;
• le mas rechisha et les taxes payées à l’achat ;
• les intérêts réels d’un prêt pris pour acheter ou améliorer le bien (par exemple le prêt immobilier) ;
• la taxe d’amélioration (heitel hashbacha).

Ne sont pas déductibles les charges courantes (eau, arnona) ni les dépenses déjà déduites à l’impôt sur le revenu. Si l’appartement était loué sous le régime d’exonération des loyers, certaines déductions sont perdues et un amortissement s’ajoute au calcul.

Délais et formalités

• 30 jours après la vente : déclaration en ligne (par votre avocat, via le système Shevach.net), avec la demande d’exonération, le contrat et l’extrait du registre foncier (nesach tabou) ;
• 60 jours après la signature : paiement du mas shevach selon votre auto-liquidation ;
• si l’administration fixe un montant supérieur, la différence se paie dans les 30 jours de l’avis ;
• si la vente n’est pas exonérée, l’acheteur verse en principe un acompte sur votre impôt (7,5 % du prix si vous avez acheté après le 07/11/2001, 15 % avant), dont le trop-perçu vous est remboursé.

Un retard de déclaration ou de paiement entraîne des amendes, des intérêts et une indexation. Notre service de déclarations fiscales vous aide à préparer les chiffres et les justificatifs avec votre avocat.

Liste de vérification avant de vendre

• Nombre d’appartements du foyer (conjoint et enfants mineurs compris) vérifié au jour de la vente.
• Durée de détention d’au moins 18 mois confirmée.
• Prix de vente comparé au plafond de 5 008 000 ₪.
• Contrat d’achat, factures de travaux, frais d’avocat et d’agence réunis.
• Non-résident : attestation de l’administration fiscale de votre pays demandée à l’avance.
• Calendrier fixé : déclaration sous 30 jours, paiement sous 60 jours.

Les termes hébreux (mas shevach, dira mezaka, nesach tabou) sont expliqués dans notre glossaire fiscal français–hébreu. Le cabinet chiffre l’impôt avant la signature et réunit les pièces. Nous recevons à Netanya ou en visio : prendre rendez-vous.